Сводка новостей: Трамвай

Oct 28, 2023

Я согласен, Гленн, что Белвью следует обеспокоиться. Лично я считаю, что Bellevue опередила свои лыжи в своих планах развития и ожидаемых доходах в гонке за замену Сиэтла в качестве регионального центра. Точно так же, как хвалёный Bellevue School Dist. закрывает начальные школы из-за дефицита бюджета из-за потери учащихся, я думаю, что Белвью-Сити придется сократить свои расходы, основанные на будущем строительстве, которое сейчас маловероятно.

Различия заключаются в том, что у Bellevue очень оживленная торговая зона, от больших супермаркетов до Bellevue Mall, большинство из которых имеет бесплатную парковку, расходы Bellevue на душу населения намного ниже, чем в Сиэтле, и потери Bellevue будут не столько в существующих офисных башнях, сколько в запланированных будущих башнях. Планируемая застройка в Ист-Мэйн, Уилбертоне и Спринг-Дист. всегда казались мне оптимистичными, но сейчас я думаю, что они в основном отложены, и многие придется переосмысливать, и я думаю, что инвесторы делают это прямо сейчас.

Жаль, что они построили Ист-Линк, где люди не надеялись обеспечить пассажиропоток новой застройкой, хотя в то время все, включая город Белвью, думали, что Белвью станет следующим Нью-Йорком, и все разбогатеют.

Я согласен, что вы, возможно, немного смягчили последствия налоговых поступлений в Сиэтле. Это правда, что до пандемии центр города генерировал около 2/3 налоговых поступлений Сиэтла, но влияние WFH на доходы будет иным:

1. Налог на B&O. Налог на предпринимательство и профессию представляет собой налог на валовую выручку предприятий. Это крупнейший источник налоговых поступлений, и ожидается, что он сократится больше всего или будет перераспределен в другие города.

2. Налог с продаж. Это связано с покупками бизнеса, поскольку налог с продаж распределяется по месту покупки, пассажирам, совершающим покупки и обеды (а торговля обедами имеет решающее значение для большинства ресторанов, чтобы обеспечить достаточное количество часов для персонала), и особенно налог с продаж на новое строительство, потому что новый офис башня может стоить сто миллионов долларов. Проблема Сиэтла сегодня заключается в том, что у него нет резервного источника розничного налога, такого как Белвью.

3. Налог REET. Это акциз на недвижимость, который применяется к любой продаже недвижимости. Когда продаются большие офисные башни, это приводит к увеличению налога REET.

4. Подушные налоги. В Сиэтле есть налоги, которые облагают налогом персонал, а также высокооплачиваемых сотрудников, которые приносят более 400 миллионов долларов в год.

5. Налоги на парковку. До пандемии Сиэтл взимал 10% налог на парковку, который был поднят до, я думаю, 15%, что принесло немало доходов, которые пошли на SDOT.

6. Коммунальные налоги. Стоимость коммунальных услуг сама по себе должна соответствовать стоимости производства и должна быть потрачена на коммунальные услуги, но налоги на коммунальные услуги являются очень крупным источником дохода для городов и имеют мало ограничений на их использование.

7. Налог на имущество. На самом деле, это почти не окажет никакого влияния на город Сиэтл, за исключением потери нового строительства, освобожденного от налога. В городе взимается налог на недвижимость, который ограничен, за исключением ежегодного увеличения на 1%, если только избиратели не проголосуют за увеличение сбора. Общий сбор, который не увеличивается и не уменьшается в зависимости от того, стоимость содержания города одинакова, независимо от того, растет или падает стоимость недвижимости, затем распределяется между всеми объектами недвижимости на основе оценок. Если некоторые свойства растут, а другие падают.

Я предполагаю, что владельцы офисных башен и другие владельцы недвижимости в центре города будут подавать много апелляций с просьбой снизить стоимость их недвижимости для целей налогообложения (в Bellevue не будет столько апелляций, потому что большая часть собственности все еще не застроена, и поэтому ее стоимость не изменилась). повысился). Однако общий доход от сборов в Сиэтле остался прежним. Снижение стоимости зданий в центре города просто перераспределяется на другие объекты недвижимости в Сиэтле до тех пор, пока налог — плюс 1% в год — не будет реализован, потому что затраты на содержание города не снижаются, потому что снижается стоимость недвижимости, как в 2008 году, когда владельцы недвижимости задавались вопросом: почему их налог на недвижимость остался прежним, когда стоимость их собственности упала, или в 2020 году, когда стоимость недвижимости выросла, но налог на недвижимость остался прежним, за исключением сборов, одобренных избирателями.